格安物件

8月 15th, 2010

中古住宅や中古マンションを探していると周りの不動産相場よりも格安の物件を目にすることがあると思います。
格安物件の全てが問題あるわけではありませんが中には注意しておかなければいけない物件があります。
事故物件や訳あり物件と言われる物件で以前の住人が自殺や火災、心中、孤独死、殺人事件などの事故で死亡した不動産物件のことをそう言います。
そのため不動産価格としてはかなり低価格に設定されています。
購入者の意志決定に重大な影響を及ぼす事柄なので不動産業者と売り主は、そのことを買い主に説明しなければいけません。
しかし重要事項説明書にまで記載して積極的に説明することはない。
このように価格が相場と比較して著しく安い場合などは特に注意して不動産業者にそのワケを尋ねることも必要です。
しかし以前に起きたことは気にならないという人には非常にお買い得物件となる場合もある。
また事故物件ではないのですがアウトレットマンションなどと呼ばれる売れ残った新築マンションを不動産会社が一括で買い上げて、低価格で転売している物件もあります。
このほかにもモデルルームや販売事務所として使用した新築物件を家具付きなどでお得な物件として人気が高いようです。
最近の不動産市況の低迷にともなって人気の物件になっていて売り上げを伸ばしている不動産業者もあるようです。
お買い得感のある物件を探す際はこの様な物件も視野に入れてかんがえてみてはどうでしょうか？

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

売り物件の現状を考える

7月 18th, 2010

所有している不動産物件を売却する場合にその物件の売買の仲介として不動産会社と媒介契約を結ぶわけです。
物件の売却を考えている方に改めて考えていただきたいのですが、今の不動産会社に物件の売却を依頼してどのくらいの期間が過ぎたのでしょうか？
売却を依頼をした際にその不動産物件の査定をしてもらいその査定価格に同意して媒介契約を結んだはずです。
以前にも書いたと思いますが基本的に査定価格は不動産会社が媒介契約期間の三カ月で物件を売却できると考えて算定した物件の価格です。
それが長期間売れずに残っているということはどういうことでしょうか。
もし仮に売り主側が不動産会社に無理を言って査定価格よりも高く売買するようにお願いしているのなら別な話ですが。
物件情報としては多くの業者に知れ渡っているが長い間、その物件に対して問い合わせも無く売れない状態が続いてどの業者も相手にしない物件の事をさらし物件と言います。
不動産会社は積極的にお客様に紹介することもなくただ預かっているだけでチラシや広告などその物件の情報を積極的に流すこともしない状況にあるかもしれません。
もし仮に売り主側が無理を言って高く売却しようとしているならば、さらし物件にされる前に不動産会社に積極的に広告販売活動を行ってもらえる様に売却価格を下げることも考える必要があります。
また売却価格について無理を言っているわけでもなく不動産会社からなんの連絡も報告もない場合には他の不動産会社に相談してみることも考えた方が良いかもしれません。
媒介契約の期間は３ヶ月単位なのでそれを守れば他の不動産会社に依頼し直しても何の問題もないはずです。

Tags: ,
Posted in 不動産物件売却 | Comments (0)

中古マンション探しにて

6月 13th, 2010

今回は中古マンション探しの希望条件について考えていきたいと思います。
実際に不動産物件を探す時に中古のマンションを買うのかまた新築のマンションを買うのか、はてまた一戸建ての中古住宅を買うのか新築で住宅を建てるのかと様々な選択肢があると思います。
その中でこのブログのテーマである中古マンションを選んだ場合の話ですが、中古マンションの場合考えておかなければいけないのは建物の概要についてです。
中古マンションとひとくくりで言ったとしても築年数や間取り、設備やセキュリティーなど様々要件があると思います。
築年数に関しては築年数が浅ければそれなりに物件価格はするでしょうし、築年数がある程度建っていれば安いという相関関係が見えてくるわけですが、エリアが違えばまた価格帯は変わってきますし、建物の事態の現状にも左右されてくると思います。
また間取りについてですがこちらも２ＬＤＫや３ＬＤＫという１つの表記でひとくくりにされてしまいますが、建物それぞれで実際のお部屋の広さも変わってくると思います。
またキッチンの仕様など対面式だったりＬ型キッチンだったりとそういった違いもあります。またマンションの規模ですが５０、６０戸のマンションから１５０から２００というような大規模マンションもあります。
また室内の設備についてはこちらも建物の新しい・古いで設備が変わってくると思います。またセキュリティーの関して言えばオートロックシステムの中古マンションもありますし、一階のエントランスに管理人が常駐しているような物件も考えられます。
こういった様々な諸条件、希望条件をある程度まとめておくことによって、不動産屋に中古マンションの物件探しの依頼をする時にピックアップされて紹介や案内される物件が決まってきます。
ただ単純に中古マンションを探しているとだけ伝えても、なかなか探したい物件に出会うことができないわけです。
物件探しのための希望条件は改めてまとめておきましょう。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し, 未分類 | Comments (0)

セットバックについて

5月 14th, 2010

売り土地を探している場合に不動産会社や不動産物件情報誌で手に入れた物件情報にセットバックという言葉を目にしたことはありませんか？
建築基準法で都市計画区域内の建築物の敷地は、幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接しなければならないという接道義務があります。
しかし実際には幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していない売り土地はたくさんあります。
このような場合どうなるかというと道路の幅員が４メートル未満でもその地域が都市計画区域に指定されたときに、現に道路があって住宅や建物が建っていた場合は建物が建てられます。
道路の中心線から２メートル後退した線が道路と敷地の境界とみなされます。
この後退する部分のことをセットバックといいます。
また道の向かい側が、崖地、川、線路敷等の場合は中心線からでなく向かい側の道の境界線から４メートルの位置が道路と敷地の境界とみなされます。
このような道路のことを２項道路またはみなし道路といいます。
そして後退した部分は敷地面積とは認められず建ぺい率・容積率においても差し引いて計算しなければならず、建物はもちろん塀なども築造することはできません。
このほか、都市計画区域内外を問わず、道路の拡幅計画等があって敷地の道路側の部分が拡幅部分に提供される時なども、その部分をセットバックという場合があります。
住宅を建てる場合は建てること自体に問題はありませんが建物の容積率・建ぺい率に影響を与えるので注意しましょう。

Tags: ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

中古住宅や土地の見学

4月 22nd, 2010

不動産物件を購入するための下見・物件見学は重要な物となります。
よく不動産会社がオープンハウスなどを行っているのを見かけますが、こういった場合は何の気なく立ち寄ることができます。
入り口で簡単なアンケートなどに記入する必要があることもありますがその中古物件の販売と集客を兼ねての営業なので快く物件の中を見せてくれることでしょう。
しかし個別の物件見学を行う場合は事前に連絡をしておかなければすぐに見れないケースが多いようです。
新聞の折り込みチラシやインターネット上に気になる物件がみつかったとして即日の物件の案内を頼んでも断られる場合があります。
仲介をしている不動産会社にその物件案内を頼みスケジュールの調整をしてもらうわけですが、ある程度探している物件の希望条件を伝えておけばその他の物件も紹介してくれる場合もあるので有効に不動産会社を利用しましょう。
売り中古物件の中には売り主が未だ居住中という場合もあり、この場合も事前に連絡しておかなければいけませんし、家具等があるため物件そのものの雰囲気がつかみとれない場合もあります。
売り土地の場合ですが、山林や原野の物件は目印になる建物などがなかったりして、不動産会社の案内もなく現地を見に行っても物件を特定できない場合があります。
また境界がどこまでなのか分からなかったり、造成工事は売主で負担するなど物件には現場でいろいろ説明を聞かないと解らないことがあるので物件に対しての正しい情報を取得するためには案内されることが面倒に感じても不動産会社に説明してもらう必要があります。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

新築のための土地探し

3月 18th, 2010

土地がなければ新築で家を建てると決めても建てることはできません。
住宅と土地の関係は密接あります。
既に家を建てる土地を購入していていたり昔から土地を持っていた方、またこれから土地探しをする方も土地の地盤の強さについて考えておかなければなりません。
一戸建ての耐久性を決めるのは一番下で支える地盤と基礎です。
地盤が建物の荷重に対して耐えられなければ建物は傾いてしまいます。
建て替えの場合は元々家があったところなので地盤についてあまり気にしなくてもいいと思いますが宅地造成地は注意しましょう。
宅地造成地などの切土は土地を切って造成しますので心配はいりませんが盛土は土を積み重ねていくので地盤が安定していません。
安定には1年以上はかかります。
家を建てるために土地に対して転圧や地盤の改良が必要な場合があります。
どうしてもすぐに家を建てなければならない時は地盤調査を依頼しましょう。
地盤の沈下には注意しなければなりません。
地盤の沈下は地盤の弱い土地を埋め立てたり、傾斜地を造成したところで起こりやすく、もし現場周辺をみてそんな雰囲気が感じられれば地盤調査を行う事をお勧めします。
土の中は目で状況を判断する事が出来ないので注意しましょう。
場合によっては地盤改良などを行うため、地盤改良に伴う金額が増え、工事期間も長くなるので注意しましょう。
また最近の新築現場ではべた基礎を採用する住宅が随分多くなりました。
べた基礎は床下全面に鉄筋コンクリートで一体につくられた基礎です。
建物の重さを広い面で受け止めるため単位面積あたりの重量が布基礎より小さく、多少地耐力が不足する地盤であっても沈みにくくなります。
家造りも大変ですがその土台となるのは土地なのでそこで建てると決めたら地盤に関しては惜しまずに調査しましょう。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

地方で不動産物件を探す場合の注意点

2月 25th, 2010

地方では不動産会社を通さずに物件の売買が行われる個人売買がまだまだ多い地域があるようです。
また不動産会社を通さずに売買を行えば、不動産会社に仲介してもらった場合に払わなければならない仲介手数料を払わなくていいという理由で個人売買を行う方もいるようです。
また安価で物件が購入できると言うことをよく聞きますが、本当にそれで危険がないのでしょうか。
いくら安くなると言っても基本的に不動産物件の売買は高額な金額ですし、素人では判断しきれないようなことも付いてきます。
個人売買を行った方の大半が様々な失敗や損失を被っているというのが現状で、個人売買をして自分はいい物件を購入できた、成功したと思い込んでいる場合が多いようであとから詳しく調べてみるとつかまされていることが発覚するケースもあります。
一握りの成功している方はそれなりに時分で不動産について勉強しているのです。
様々な失敗や失敗やトラブルが発生しないように、またトラブルがあった際にそれを責任持って処理するために不動産会社は仲介手数料をもらって不動産売買の仲介をしているわけで、不動産会社が仲介をして管理している物件は物件の調査等も行っているため後のなって不具合が発生するリスクも抑えられるわけです。
もし仮に友人や知人から不動産物件を紹介されたとしても不動産物件を扱うにはそれなりに知識と経験が必要なため必ず不動産会社に間に入ってもらうようにすることをお勧めします。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

不動産物件を探すにあたって

1月 16th, 2010

中古住宅でマイホームとなる物件を探したりまた新築の住宅を建てるための土地を探したりする場合にまずどこで・どんな暮らしをしたいのか、どんなイメージの建物や土地を探しているのかを物件探しを依頼する不動産会社にできるだけ伝えることが必要です。
意外と不動産会社に足を運んでも探している物件のイメージが金額や建物の間取り・土地の広さなど漠然としたイメージしか伝えられない方が多いようです。
それでは物件探しを依頼された不動産会社も紹介する不動産物件を絞り込むことも難しくなります。
その結果、不動産物件の案内をされる度に的外れだと思う物件ばかりに案内されるハメになります。
そうなるといたずらに時間・月日を費やしてしまいます。
初めから物件探しの希望条件を絞れていてそれを不動産会社に伝えられれば、よほど勤勉でない不動産会社でない限り希望に沿った不動産物件を紹介・案内してくれるでしょう。
また不動産会社を訪れた際に、不動産会社から聞き取りのためのアンケートを書かされることがあると思います。
探している立場でありながらアンケートに記入することに抵抗感を持つ人が多いようですができるだけ多くの希望を具体的に記入し、的確に物件の紹介をしてもらうようにしましょう。
また複数の不動産会社に同時に物件探しの依頼をすることは悪いことではありません。できるだけ多く、そして有力な物件情報を手に入れるためにも不動産会社を有効に使っていきましょう。

Tags: ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)

不動産物件の媒介契約

12月 6th, 2009

自己が所有している不動産物件を売却しようと考えた時、不動産会社に売却の依頼をするわけですが、不動産物件を探す時と同様に一つの不動産会社に相談をするのではなく複数の不動産会社に相談することをお勧めします。
相談された不動産会社が独自に売却予定物件を査定し、３ヶ月の媒介契約期間中に売却できるであろう査定価格を算出します。
不動産の売却は自分が思うような金額で売却できる事は稀ですが、複数の不動産会社に査定の依頼をすることで騙される可能性も低くなります。
不動産会社の算出した査定価格と自分が売却したい金額の間で折り合いがつけば媒介契約を不動産会社と結びましょう。
不動産会社に売却を依頼する媒介契約は三種類あります。
その媒介契約とは専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と言います。

専属専任媒介契約とは他の不動産業者に媒介を重ねて依頼することができず、また売り主が自分で見つけた相手方と契約を締結することもできません。

専任媒介契約とは他の不動産業者に媒介を重ねて依頼することはできませんが、自分で売買の相手方と契約を締結することができます。

一般媒介契約とは複数の不動産業者に媒介を重ねて依頼することができます。
また、自分で売買の相手方を見つけて契約を締結することができます。
しかし一般媒介契約は他の二つの媒介契約と違って不動産会社に販売活動の報告義務がなく、またレインズと言われる不動産流通機構に登録する義務もありません。

どの媒介契約が良いかは売り主の考え方によって違ってくると思いますが、一つだけ注意したいのは媒介契約について何の説明もしない不動産会社だけは売却依頼しないようにしましょう。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件売却 | Comments (0)

不動産物件を探す！

11月 9th, 2009

景気が低迷している現在、住宅着工件数も伸び悩んでいますがこれからは不動産物件の中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションが注目される時代になると思います。
そこで中古住宅など中心に不動産物件についてのサイトを開設することしました。
また不動産については様々な知識が必要になります。
順不同・不定期・ランダムではありますが少しでも不動産売買のお役に立つ情報をアップしていこうと思いますので興味のある方は読んでみて下さい。
まず今回は不動産物件を探す場合についてです。不動産物件を探す場合は一つの不動産業者だけでなく複数の不動産業者に物件探しの依頼をした方が良いと思います。
一般家庭にインターネットが普及したように不動産業界もインターネットを活用するようになっています。
不動産売物件はレインズと言われる不動産検索システムに登録され、どの不動産業者にも不動産物件の情報が行きわたるようになっています。
しかしながら不動産検索システムにはすべての不動産売り物件が登録されているわけではないのです。
売り主と不動産会社の間で締結される媒介契約の一つである一般媒介契約ではこの不動産検索システムに登録する義務がありません。
そのため一般に公開されていない物件もあるわけです。
不動産会社のホームページで会員登録しなければ見れない未公開物件などはこれにあたることがあります。
一般に公開されていないお得な物件を紹介してもらったり情報を手に入れるために複数の不動産業者を尋ねることも必要だと思います。

Tags: , ,
Posted in 不動産物件探し | Comments (0)