Archive for the ‘不動産物件探し’ Category

閲覧せよ!

1月 17th, 2013

  相談があると呼び出されたAさん、Bさん宅に来て話しております。

Bさんは大分で不動産探しをしているそうでなんとか安い土地や土地建物をみつけられないかと考えているそうで良い方法はないかと言うのです。

安い不動産を探すといってもなかなか難しそうですが素人のAさんが考えた案とは・・・

急いで売らなければならない物件はどうかというのですが例えば任意売却や相続で売却する物件などは急いでいる筈なので安価になるのではないかというのです。

安い物件は業者を通して手に入れる事は難しいと思われますが、というのは安ければ業者が買い付け売却するのではないかと思うのです。

では一体どうやって探したら良いのでしょうか?

Aさんが考えるに、大変でも自分でコツコツ探すしかないのではないかとの事でその方法は登記簿の閲覧での情報探しをするそうなのです。

具体的には一筆の閲覧をすると何十の筆が入っているファイルを見る事になりますがちょっとズルになりますがさっとなるべく多くの登記簿を閲覧してしまいます。

そして所有権の移転を見ますが、これで最近移転されたものかなど所有権移転の流れが分かりますし抵当権がついているかも分かります。

さて抵当に入っている不動産は抵当権者を調べて売りたい土地かどうか判断します。

建物を建ててその担保になっている場合は銀行でしょうし財務省なら相続税を延納している事がわかりますしそれ以外の抵当権者が設定されている場合は狙い目の可能性が高くなると思うのです。

そして抵当が設定された時期によっては売る可能性があがりそうですが例えばバブルの頃に建てた家や相続した土地などですが地道に探すしかないというAさんの意見でした。 

さて皆さん、安い土地を手に入れるのは難しそうですがAさんの方法で格安物件に当たるでしょうか?

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移住するぞ!

12月 12th, 2012

  とある友人がアパート暮らしをしているのですがちょっと田舎に良い土地を見つけました。なにしろ安いんです。この土地なら建物を建てる資金まで何とかなりそうです。

そういえば別の友達がすごいスポーツカーを買いました国産車ですがかっこいいんです。車を買う時ディーラーが家に来て値段の交渉をしたそうですが同時に三店舗のディーラーを同席させて交渉したそうです。

営業マンは退席して上司に電話しては「この値段でいかがでしょうか?」それを聞いている残り2人の営業マンも同じ事の繰り返しだったそうです。

車はどのディーラーから買っても同じなので一番安い値段を提示したところから買ったそうです。

という事は建築費も値引きしてもらえる方法があるのでしょうか?きっとあるでしょう、しかし値引きしてもらうつもりはありません。

それは値引きしてもらうと建築屋さんがコストダウンを考えるのが人情だと考えているからです。サービスしてもらいたいのは見積り通りの材料で手抜きなしで100%予定通りのよい家を建ててもらい完成後のアフターサービスを約束してほしいという事です。

さて2人家族なので2LDKで十分だから平屋でもいいのですが2階建てにしようと考えています。1階に2LDKを作り2階は床だけ貼ってもらい壁はむき出し状態のままで物置に使うつもりです。但しコンセントをたくさん増設出来るようにしておいてもらいます。

5年、10年後にどうなっているか分かりませんが部屋が必要になったら2階に増築ならぬ増室をするつもりです。

新築時のコストも抑えられ物置が馬鹿でかい部屋も増やせる「増室可能住宅」はいかがでしょう?

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登記簿の閲覧で格安物件

7月 17th, 2012

  相談があると呼び出されたAさん、Bさん宅に来て話しております。

Bさんは大分で不動産探しをしているそうでなんとか安い土地や土地建物をみつけられないかと考えているそうで良い方法はないかと言うのです。

安い不動産を探すといってもなかなか難しそうですが素人のAさんが考えた案とは・・・

急いで売らなければならない物件はどうかというのですが例えば任意売却や相続で売却する物件などは急いでいる筈なので安価になるのではないかというのです。

安い物件は業者を通して手に入れる事は難しいと思われますが、というのは安ければ業者が買い付け売却するのではないかと思うのです。

では一体どうやって探したら良いのでしょうか?

Aさんが考えるに、大変でも自分でコツコツ探すしかないのではないかとの事でその方法は登記簿の閲覧での情報探しをするそうなのです。

具体的には一筆の閲覧をすると何十の筆が入っているファイルを見る事になりますがちょっとズルになりますがさっとなるべく多くの登記簿を閲覧してしまいます。

そして所有権の移転を見ますが、これで最近移転されたものかなど所有権移転の流れが分かりますし抵当権がついているかも分かります。

さて抵当に入っている不動産は抵当権者を調べて売りたい土地かどうか判断します。

建物を建ててその担保になっている場合は銀行でしょうし財務省なら相続税を延納している事がわかりますしそれ以外の抵当権者が設定されている場合は狙い目の可能性が高くなると思うのです。

そして抵当が設定された時期によっては売る可能性があがりそうですが例えばバブルの頃に建てた家や相続した土地などですが地道に探すしかないというAさんの意見でした。

さて皆さん、安い土地を手に入れるのは難しそうですがAさんの方法で格安物件に当たるでしょうか?

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マンションのセキュリティについて

8月 6th, 2011

マンションに住むときにはかかせないセキュリティについて書いていきます。
マンションに限らずどのような住まいであってもセキュリティがいいに越したことはありません。
私の知人が札幌で賃貸物件を探す時にも防犯性を考えると、アパートよりもマンションの方がいいと言って賃貸物件を探していました。
特にマンションは他のところと比べてセキュリティがもとから高いといえます。
最近のマンションではさらにセキュリティが向上していっています。
防犯カメラはほとんどのマンションでついています。
事件があったときには防犯カメラによって犯人が捕まえられることが良くあります。
オートロックで部外者の侵入を防ぎます。
今ではそれらに加えて4重、5重といったセキュリティを設けているマンションもあります。
4重のセキュリティの例をあげるとまず最初にオートロックがあります。
エレベーターに乗るときに目的の階にしかいけないようにエレベーターの運行を制御しています。
さらにエレベーターを降りた後などにオートロックを用意したりします。
そして玄関で4重のセキュリティを実現していたりします。
虹彩認証を設けているオートロックなどもあります。
虹彩認証は目で認証をします。
警備会社と契約しているところもあり、24時間警備してもらっているところもあります。
今のセキュリティは過剰ではないのかと思えるようなセキュリティをしているような気もするのですが、それだけみんなセキュリティには敏感になっているのでしょう。
たしかにセキュリティは大事なのですがそれによって不便になることがないようにしていくのがいいのではないでしょうか。

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土地物件の購入について

4月 17th, 2011

東日本大震災発生から既に一ヶ月が過ぎましたが、この一ヶ月で様々な状況が分かるようになってきたため住宅業界や不動産業界に様々な影響が出るようになってきました。
住宅業界では被災地の仮設住宅の建設が優先事項とされていますが、そのために全国的に構造用の針葉樹合板や断熱材などの建材や住宅設備機器が不足している状態です。
また不動産業界では東北・関東地方が液状化現象や福島原発の影響で不動産の価値が下がると言われていますが、
逆に今回の震災で影響のなかった関西圏の不動産物件の価値が上がるとも言われています。
しかし今のところ出ている話はほとんどが予想や憶測で、何とも言えない状況が続くことだけはわかるような気がします。
また新築を考えている人でこれからの土地探しについても心配や不安を覚えている方も多いのではないかと思います。
山形で住宅を建てようと考えている友人も今回の震災で、土地探しに関して慎重になろうと感じたようです。
今まで様々な土地の希望条件や購入金額の予算などを考えてきたでしょうが、今後安全性と言うことも組み合わせて土地探しをしなければいけません。
また新築する場合に建物の建築費用にかける予算を大きく、土地にかける予算を小さくしている場合、
その土地が本当に住宅を建てても大丈夫な土地か調査することを考えると土地にかける費用を見直さなければいけません。
福岡の久留米で健康住宅を建てるために工務店は決めているけれど、
土地探しが残りの課題となっている従兄もしっかりとした土地に家を建てたいと改めて思ったようです。
希望条件的には満たした物件だとしても、土地そのものの地盤が弱ければ住宅を建てることはできませんし、
地盤の改良や造成することなど様々な費用がかかります。
今一度土地を探す際に土地の金額だけではなく安全性を考えてみてはどうでしょうか?

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競売物件について

1月 30th, 2011

不動産物件からマイホームを取得しようと考えて中古住宅や中古マンションなどの物件の情報を探しているとその中に競売物件という物件の情報を入手することがあると思います。
競売物件とはローンが払えなくて破綻した場合や経済的に問題が発生した所有者がどうしようもなく手放した物件を裁判所が差し押さえて売却されようとしている物件のことです。
競売物件は同じような条件や周辺の中古物件の売買金額よりも2~3割安く金額が付けられています。
しかし逆に人気の物件は売買金額が高くなる場合もありますし、絶対に落札できるわけではありません。
また競売物件の支払いは現金一括しかないので素人が手を出すのは大変です。
大体競売物件を入札して落札しているのは不動産会社になります。
仮に素人の方が落札できたとしても競売物件は問題が残されている場合などがあります。
というのもまだ人を住んでいたり、居座られて立ち退き料を請求されるなどの場合も少なくはありません。
そしてそのことについて裁判所が動いてくれるわけでもありません。
また、普通の不動産物件と違い競売物件は落札後の物件明け渡し時にしか物件の内部が見れないので安いからと言って購入してみたらリフォームをしないと住めないという問題が発生することもあります。
裁判所が物件を売却しているから安心だと思う人がいるようですが、裁判所の調査では細かいことまでわかっていないので裁判所の調査書の全てを信じてはいけません。
競売物件には素人の方が手を出すものではないと思いますが、
どうしても落札したい物件がある場合は不動産会社に競売代理を依頼するか売買金額が高くなりますが落札後に不動産会社が売りだすまで待ってみることをおすすめします。
大分の中古マンションを購入した友人もそうやって手に入れたといっていました。

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土地は家造りの基礎

12月 17th, 2010

注文住宅や一戸建ての新築建てるための土地探しについて今回は考えてみたいと思います。
土地がなければ住宅を建てることはできません。
しかし家造りを考える時にはやはり住宅そのものが考えの大半を占めてしまうことが多く、土地については充分に検討していない方もいるようです。
しかし土地は家を建てるための大切な土台なのでもっと真剣に考えてほしいと思うのです。住宅の耐久性を決めるのは一番下で支える地盤と基礎です。
地盤が建物の荷重に耐えられなければ建物は傾いてしまいます。
建て替えの場合は元々家が建っていた場所なので地盤についてあまり気にしなくてもいいと思いますが宅地造成地は注意しましょう。
宅地造成地では元々山があったり谷があった所を切土や盛り土で平らにしています。
切土は土地を切って造成しますので地盤の強さに関してあまり心配はいりませんが、盛土の場合は土を積み重ねていくので地盤が安定していないことが大半です。
宅地造成地の土地を購入して住宅を建てる場合は地盤調査を依頼するようにしましょう。
もし地盤が弱い場合には地盤改良や転圧など土地物件の購入・家造り以外にも費用がかかることになるので注意したい所でまた土地物件を購入する際は必ず周辺の物件の売買金額や状況や環境を調べるようにしましょう。
著しく他の物件との売買金額に差がある場合にはその理由があるはずです。
例えば公共の上下水道の配管がその土地の前まで来ていないだとか地盤が弱いなどです。
家造りの予算的に土地の購入にあまりかける金額がないので安い土地を買って後で後悔することがないようにしっかりと資金・予算の振り分けもしておきましょう。

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リフォームと物件購入の総費用

11月 19th, 2010

中古マンションを購入する場合には購入する建物の金額、不動産購入に係わる諸費用、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用などがかかります。
色々な費用がかかる中で中古マンションの不動産物件の購入ではリフォームに係わる代金が大きなポイントになるではないでしょうか。
中古マンションの中古物件の売買金額は物件の現状に影響されるわけですが、とくに室内の設備の入れ替えにより物件購入し関する総費用が大きく変わってくると思います。
不動産物件の傷み具合によって売買金額そのものは変わりますが、売買金額の安い物件の購入は結局はリフォームにかかる金額が大きくなるので注意しておきましょう。
また都道府県や物件の状況にもよりますが、3LDKの中古マンションでクロスの張り替え、畳の表替え、クッションフロアの張り替え、またキッチンやバスなどの設備入れ替えまで考えると200万円を超えるリフォーム費用をは考えておかなければいけないと思います。
間取りまで変える大掛かりなリフォームになると物件そのものは見違えるようになると思いますが大変な金額がかかることだと思います。
こうしたリフォームにかかる金額までしっかりと予算として考えておくと、その不動産物件の購入にかかる総費用が高いのか安いのか一つの判断基準になると思います。
リフォーム会社は集客ホームページもしっかり見て判断していきましょう。
リフォームに金額をかけすぎると、総費用的に新築マンションを購入するのと同じぐらいの金額になることもあるのでよく考えて購入するように注意しましょう。
場合によっては、リフォーム済みの物件を探すというのも一つの手ではないでしょうか。
私の友人は滋賀でリフォーム済みの物件を購入して、ほんの少しだけ追加工事をすることで満足のいくマイホームに出来たようです。

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中古マンション購入費用

10月 13th, 2010

不動産物件の中古マンションを購入する場合、実際に購入する建物の売買金額、不動産購入に係わる諸費用、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用などがかかります。
またそれ以外にも中古マンションなどの不動産中古物件を購入する場合に気にしておきたい費用はリフォームの代金です。

中古物件は物件の現状と売買金額が相関関係にあるわけですが、
中古マンションの場合は建物、とくに室内の設備などによってその物件の売買金額が大きく変わってきます。
リフォームをする場所や状況にもよりますが、3LDKの中古マンションでクロスの張り替え、畳の表替え、クッションフロアの張り替え、
またキッチンやバスなどの設備入れ替えまで考えると200万円を超す事は考えておかなければいけませんね。
リフォームでどのくらいの費用がかかるのか物件購入前の不動産会社やリフォーム会社と打ち合わせで見積もっておいて、総合的にその物件の購入金額が高いのか安いのかを考える一つの目安になると思います。
また最近ではネットショップなどでアウトレットの住宅設備やサッシの販売サイトもあるので、施主支給というリフォームの仕方も有ります。
あまりリフォームに金額をかけすぎると最終的に新築マンションを購入するのと変わらないぐらいになっってしまった、なんてケースもあり得るので注意しましょう。
また中古マンションや中古住宅などを購入してリフォームを行う場合は、住宅ローンが実行されてからリフォームの開始となるのでリフォームの規模にもよりますが、
数日から数週間の工事期間があるため引っ越しや賃貸物件の明け渡しなどのスケジュールも考えておきましょう。

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中古物件探しの方向性

9月 15th, 2010

中古マンション探しを行う場合の希望条件について考えてみましょう。
中古マンションの購入を考える場合に考えておかなければいけないのは建物の概要についてです。
中古マンションと言っっても物件それぞれで特徴があります。
築年数や間取り、設備やセキュリティーなど注意して調べなければいけないポイントがいくつもあります。
自分が中古マンションを探すために希望する条件をまとめておけば必要な情報と必要でない情報と整理できるので自分が物件に何を求めるかしっかりと考えておきましょう。
例えば周辺環境や交通の利便性などを考えて自分が住みたいエリアを限定して物件を探す場合に間取りや設備等に関してはリフォームするので特別物件の中の状況は気にしないという物件よりも周辺環境重視だという考え方もあれば、
物件の部屋の状況に関してはあまり手を加えたくないので築年数や設備状況を重点的に調べたりする物件の状況重視という物件探しのなど物件探しの方向性がそれぞれあると思います。
物件の価格に関しては地域や物件の状況が不動産物件の売買価格を大きく左右します。
また中古マンションの設備としてエレベーターやオートロック等の設備が付いている物件は人気物件なのでそこの所も売買金額に影響してきます。
また常駐の管理人がいるマンション物件や駐車場の有無で金額が変わってくることもあります。
気にいった物件がなぜその売買金額なのかということは不動産会社や売り主に確認して、納得できる売買物件の購入をしましょう。

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