Posts Tagged ‘土地’

土地選びのテクニック

6月 20th, 2018

家造りはまず土地探しから始めるという家庭も多いと思います。購入した土地によってその後の生活の送りやすさが大きく変わってくるだけに、自分達に合った最適の土地を選び、購入したいものです。

自分に合った土地を探すためには、事前に家を建てる目的をしっかりと整理しておくことが大切です。永住するための家をつくるのか、いずれは住み替えるつもりでいるのかで選ぶ土地も変わってきます。このことと併せて、土地に求める条件に優先順位をつけておきましょう。各家庭によって土地に求める条件が異なります。自分達が何を最優先させるかを明確にすることで土地が絞られ、土地選びがスムーズに進めやすくなるのです。子育てや仕事、趣味など新しい家で暮らしの中心となるものは何なのかということをしっかり考え整理しておくのです。

自分自身のライフプランを考え直し、家族構成にも配慮し土地に求める条件に優先順位をつけるのです。環境や治安の良さを大事にするのか、通勤や通学時間を優先させるのか、商業施設の充実や病院や銀行など日々の暮らしで欠かせないものがそろっている環境がいいのか、何よりも広さを第一と考えるのか様々な条件の中で優先することを明確にして、土地選びを進めやすくしましょう。

そして、気に入った土地が見つかれば、必ず自分の目で確かめるのです。一度や二度ではなく、朝・昼・夜の時間ごとにはもちろん、雨の日や晴れの日など気象条件の異なる日にも足を運び、様々な角度から土地を見定めるのです。土地の安さだけで土地を決めることがないようにしておきましょう。

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取引形態と、取得まで

9月 5th, 2014

土地の取引には3つの形があります。

1.売主が不動産会社で、買主と直接取引きする・・・仲介手数料が不要ですが、交渉は不動産会社というプロなので、買主の立場は不利になり勝ちです。
2.売主と買主の間を不動産会社が取り持つ・・・土地不足の現実から、不動産会社は売主の側に立ちがちになる。不動産会社は双方から仲介手数料を受け取る。
3.売主から依頼を受けた不動産会社と買主を探した不動産会社が別の会社・・・二つの会社が、依頼を受けた方の立場に立った交渉をする。手数料は依頼された側からのみ。

どの形でも取得までの流れは同じで、次のようになります。

不動産会社へ問い合わせ・・・対応の仕方に注意して、信頼できるか判断します。
現地を見る・・・先入観を持たず見学してみる。土地を見る目を養い、自分が求めることの確認もできる。
資料を取り寄せる・・・資料は、公図、登記簿謄本、給排水やガスの設備図面、できれば接道状況や道路との境界が確認できる道路査定図や土地の面積を法的に確定した地籍測量図もあると良いです。不明点は不動産会社に確認しましょう。
購入申込書の提示・・・不動産会社が交渉を開始します。
建築依頼先に相談・・・家を建てる側からの視点で、具体的な広さや規制、予算がわかります。
契約・・・双方の条件で合意に達すれば契約です。少なくとも3日前までに、契約書と重要事項説明書を読み、不明点が無いようにしておきます。契約当日は、土地代金の手付料と仲介手数料を支払い、ローンの審査が通っていれば住宅ローンの契約を結びます。
引渡し・・・土地代金の残額と諸費用を払い、司法書士が登記手続きを始めます。

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土地物件の購入について

4月 17th, 2011

東日本大震災発生から既に一ヶ月が過ぎましたが、この一ヶ月で様々な状況が分かるようになってきたため住宅業界や不動産業界に様々な影響が出るようになってきました。
住宅業界では被災地の仮設住宅の建設が優先事項とされていますが、そのために全国的に構造用の針葉樹合板や断熱材などの建材や住宅設備機器が不足している状態です。
また不動産業界では東北・関東地方が液状化現象や福島原発の影響で不動産の価値が下がると言われていますが、
逆に今回の震災で影響のなかった関西圏の不動産物件の価値が上がるとも言われています。
しかし今のところ出ている話はほとんどが予想や憶測で、何とも言えない状況が続くことだけはわかるような気がします。
また新築を考えている人でこれからの土地探しについても心配や不安を覚えている方も多いのではないかと思います。
山形で住宅を建てようと考えている友人も今回の震災で、土地探しに関して慎重になろうと感じたようです。
今まで様々な土地の希望条件や購入金額の予算などを考えてきたでしょうが、今後安全性と言うことも組み合わせて土地探しをしなければいけません。
また新築する場合に建物の建築費用にかける予算を大きく、土地にかける予算を小さくしている場合、
その土地が本当に住宅を建てても大丈夫な土地か調査することを考えると土地にかける費用を見直さなければいけません。
福岡の久留米で健康住宅を建てるために工務店は決めているけれど、
土地探しが残りの課題となっている従兄もしっかりとした土地に家を建てたいと改めて思ったようです。
希望条件的には満たした物件だとしても、土地そのものの地盤が弱ければ住宅を建てることはできませんし、
地盤の改良や造成することなど様々な費用がかかります。
今一度土地を探す際に土地の金額だけではなく安全性を考えてみてはどうでしょうか?

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土地は家造りの基礎

12月 17th, 2010

注文住宅や一戸建ての新築建てるための土地探しについて今回は考えてみたいと思います。
土地がなければ住宅を建てることはできません。
しかし家造りを考える時にはやはり住宅そのものが考えの大半を占めてしまうことが多く、土地については充分に検討していない方もいるようです。
しかし土地は家を建てるための大切な土台なのでもっと真剣に考えてほしいと思うのです。住宅の耐久性を決めるのは一番下で支える地盤と基礎です。
地盤が建物の荷重に耐えられなければ建物は傾いてしまいます。
建て替えの場合は元々家が建っていた場所なので地盤についてあまり気にしなくてもいいと思いますが宅地造成地は注意しましょう。
宅地造成地では元々山があったり谷があった所を切土や盛り土で平らにしています。
切土は土地を切って造成しますので地盤の強さに関してあまり心配はいりませんが、盛土の場合は土を積み重ねていくので地盤が安定していないことが大半です。
宅地造成地の土地を購入して住宅を建てる場合は地盤調査を依頼するようにしましょう。
もし地盤が弱い場合には地盤改良や転圧など土地物件の購入・家造り以外にも費用がかかることになるので注意したい所でまた土地物件を購入する際は必ず周辺の物件の売買金額や状況や環境を調べるようにしましょう。
著しく他の物件との売買金額に差がある場合にはその理由があるはずです。
例えば公共の上下水道の配管がその土地の前まで来ていないだとか地盤が弱いなどです。
家造りの予算的に土地の購入にあまりかける金額がないので安い土地を買って後で後悔することがないようにしっかりと資金・予算の振り分けもしておきましょう。

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セットバックについて

5月 14th, 2010

売り土地を探している場合に不動産会社や不動産物件情報誌で手に入れた物件情報にセットバックという言葉を目にしたことはありませんか?
建築基準法で都市計画区域内の建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならないという接道義務があります。
しかし実際には幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない売り土地はたくさんあります。
このような場合どうなるかというと道路の幅員が4メートル未満でもその地域が都市計画区域に指定されたときに、現に道路があって住宅や建物が建っていた場合は建物が建てられます。
道路の中心線から2メートル後退した線が道路と敷地の境界とみなされます。
この後退する部分のことをセットバックといいます。
また道の向かい側が、崖地、川、線路敷等の場合は中心線からでなく向かい側の道の境界線から4メートルの位置が道路と敷地の境界とみなされます。
このような道路のことを2項道路またはみなし道路といいます。
そして後退した部分は敷地面積とは認められず建ぺい率・容積率においても差し引いて計算しなければならず、建物はもちろん塀なども築造することはできません。
このほか、都市計画区域内外を問わず、道路の拡幅計画等があって敷地の道路側の部分が拡幅部分に提供される時なども、その部分をセットバックという場合があります。
住宅を建てる場合は建てること自体に問題はありませんが建物の容積率・建ぺい率に影響を与えるので注意しましょう。

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中古住宅や土地の見学

4月 22nd, 2010

不動産物件を購入するための下見・物件見学は重要な物となります。
よく不動産会社がオープンハウスなどを行っているのを見かけますが、こういった場合は何の気なく立ち寄ることができます。
入り口で簡単なアンケートなどに記入する必要があることもありますがその中古物件の販売と集客を兼ねての営業なので快く物件の中を見せてくれることでしょう。
しかし個別の物件見学を行う場合は事前に連絡をしておかなければすぐに見れないケースが多いようです。
新聞の折り込みチラシやインターネット上に気になる物件がみつかったとして即日の物件の案内を頼んでも断られる場合があります。
仲介をしている不動産会社にその物件案内を頼みスケジュールの調整をしてもらうわけですが、ある程度探している物件の希望条件を伝えておけばその他の物件も紹介してくれる場合もあるので有効に不動産会社を利用しましょう。
売り中古物件の中には売り主が未だ居住中という場合もあり、この場合も事前に連絡しておかなければいけませんし、家具等があるため物件そのものの雰囲気がつかみとれない場合もあります。
売り土地の場合ですが、山林や原野の物件は目印になる建物などがなかったりして、不動産会社の案内もなく現地を見に行っても物件を特定できない場合があります。
また境界がどこまでなのか分からなかったり、造成工事は売主で負担するなど物件には現場でいろいろ説明を聞かないと解らないことがあるので物件に対しての正しい情報を取得するためには案内されることが面倒に感じても不動産会社に説明してもらう必要があります。

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新築のための土地探し

3月 18th, 2010

土地がなければ新築で家を建てると決めても建てることはできません。
住宅と土地の関係は密接あります。
既に家を建てる土地を購入していていたり昔から土地を持っていた方、またこれから土地探しをする方も土地の地盤の強さについて考えておかなければなりません。
一戸建ての耐久性を決めるのは一番下で支える地盤と基礎です。
地盤が建物の荷重に対して耐えられなければ建物は傾いてしまいます。
建て替えの場合は元々家があったところなので地盤についてあまり気にしなくてもいいと思いますが宅地造成地は注意しましょう。
宅地造成地などの切土は土地を切って造成しますので心配はいりませんが盛土は土を積み重ねていくので地盤が安定していません。
安定には1年以上はかかります。
家を建てるために土地に対して転圧や地盤の改良が必要な場合があります。
どうしてもすぐに家を建てなければならない時は地盤調査を依頼しましょう。
地盤の沈下には注意しなければなりません。
地盤の沈下は地盤の弱い土地を埋め立てたり、傾斜地を造成したところで起こりやすく、もし現場周辺をみてそんな雰囲気が感じられれば地盤調査を行う事をお勧めします。
土の中は目で状況を判断する事が出来ないので注意しましょう。
場合によっては地盤改良などを行うため、地盤改良に伴う金額が増え、工事期間も長くなるので注意しましょう。
また最近の新築現場ではべた基礎を採用する住宅が随分多くなりました。
べた基礎は床下全面に鉄筋コンクリートで一体につくられた基礎です。
建物の重さを広い面で受け止めるため単位面積あたりの重量が布基礎より小さく、多少地耐力が不足する地盤であっても沈みにくくなります。
家造りも大変ですがその土台となるのは土地なのでそこで建てると決めたら地盤に関しては惜しまずに調査しましょう。

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